Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny jest możliwe, szczególnie jeśli w budynku jest już przyłącze wody, prądu czy gazu. Z tego artykułu dowiesz się, jak zmienić budynek gospodarczy w dom. A także poznasz koszty przebudowy, w tym cenę za ubezpieczenie takiej nieruchomości.
Jak przekształcić budynek gospodarczy na mieszkalny w kilku krokach?
Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny można podzielić na dwa etapy. W pierwszym konieczne jest dopełnienie wszystkich formalności, a drugi to już kwestia wykonania robót budowlanych. Nas zdecydowanie bardziej interesuje pierwsza część przedsięwzięcia i to jej poświęcimy większą część artykułu.
Od czego w ogóle zacząć takie przedsięwzięcie? W pierwszej kolejności zalecamy zapoznanie się ze szczegółami całej procedury.
Krok 1. Zapoznanie się z procedurą zmiany sposobu użytkowania obiektu
Zacznijmy od tego, że formalna zmiana sposobu użytkowania obiektu może dotyczyć nie tylko jego całości, ale też części. W obu przypadkach rozpoczęcie procesu adaptacji budynku gospodarczego do celów mieszkalnych wiąże się z koniecznością uzyskania pozwolenia. Stosowny wniosek w tej sprawie składa się w starostwie powiatowym lub do prezydenta miasta na prawach powiatu. Nie może to być jednak dowolny urząd, ale odpowiadający położeniu nieruchomości.
Wzór wniosku jest dostępny m.in. na rządowej stronie biznes.pl. Szukaj go pod nazwą: Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
W dokumencie musisz wpisać standardowe informacje, które zawsze umieszcza się w tego typu pismach, czyli m.in. swoje dane czy wskazanie nieruchomości, której dotyczy wniosek. Konieczne będzie też skompletowanie odpowiednich załączników, których lista jest dość długa:
- dokument świadczący o prawie dysponowania nieruchomością do celów budowlanych;
- opis techniczny, który określa rodzaj oraz charakterystykę nieruchomości, a także jej konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi;
- opis oraz rysunek, które opisują granice nieruchomości oraz budynki znajdujące się na sąsiednich działkach;
- oznaczenie części obiektu budowlanego, która ma zostać przekształcona w mieszkalną;
- wydane przez prezydenta miasta, wójta lub burmistrza zaświadczenie dotyczące zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub z decyzją o warunkach zabudowy, jeśli dla danej lokalizacji oficjalny plan zagospodarowania terenu nie został uchwalony;
- sporządzona przez fachowca ekspertyza techniczna;
- opcjonalnie dodatkowe pozwolenia oraz opinie specjalistów.
Krok 3. Złożenie wniosku
Przypomnijmy, że wnioski o przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny składa się w odpowiednim ze względu na lokalizację starostwie powiatowym lub u prezydenta miasta na prawach powiatu. Wnioskować możesz w tradycyjny sposób, czyli składając dokumenty osobiście lub przesyłając je pocztą, ale możesz też online, poprzez portal e-budownictwo.gunb.gov.pl. Jeśli zdecydujesz się na ścieżkę internetową, musisz posiadać Profil Zaufany.
Krok 4. Poczekaj na decyzję i zapoznaj się z nią
Na podjęcie decyzji w sprawie zmiany budynku gospodarczego na mieszkalny samorząd ma 30 dni. Przed upłynięciem tego terminu odpowiedni organ administracji państwowej może przesłać ci oficjalną zgodę, ale możesz też nie otrzymać żadnego pisma. Taką sytuację należy rozumieć jako uzyskanie tzw. milczącej zgody, co oznacza, że status budynku gospodarczego został zmieniony na mieszkalny, a więc uzyskujesz "zielone światło" i możesz rozpocząć prace budowlane.
Krok 5. Remont w obiekcie budowlanym
Pamiętaj, że dostosowanie parametrów technicznych istniejącego obiektu budowlanego do celów mieszkalnych czasami będzie wymagało uzyskania zgody na budowę – wszystko zależy od stopnia zaawansowania prac, jakie mają zostać przeprowadzone.
Jeśli budynek, który chcesz zaadoptować do celów mieszkalnych, jest ubezpieczony, pamiętaj, że przy większych remontach konieczna jest zmiana standardowej polisy mieszkaniowej na tzw. polisę dla domu w budowie. W większości klasycznych ubezpieczeń szkody powstałe w trakcie rozbudowy, przebudowy, nadbudowy czy generalnego remontu są wyłączone.
Ile kosztuje przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny?
Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny generuje koszty zarówno na etapie załatwiania formalności, jak i podczas remontu. Samo pozwolenia, owszem, jest darmowe, jednak pierwsze koszty pojawiają się już na etapie kompletowania załączników do wniosku, czyli przy uzyskiwaniu niezbędnych opinii czy ekspertyz. Po zakończeniu prac budowlanych nierzadko też konieczne jest uzyskanie częściowych odbiorów, np. instalacji elektrycznej czy gazowej, za co również trzeba zapłacić.
Niemniej jednak, w omawianej sytuacji najwięcej pieniędzy powinien pochłonąć sam remont. Minimalny koszt to kilka tysięcy, ale nierzadko wydatki mogą wzrosnąć do nawet kilkudziesięciu tysięcy. Łączny koszt modernizacji zależy m.in. od skali przeprowadzonych prac, standardu wykończenia czy lokalizacji (w każdej części kraju materiały i usługi budowlane mają nieco inne ceny).
Trzeba jeszcze wspomnieć, że przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny może być zdecydowanie tańsze, niż budowa nowego domu od podstaw. Ponadto, część prac można wykonać samodzielnie, co pozwoli na wypracowanie pewnych oszczędności.
Jaka kara za mieszkanie w budynku gospodarczym?
Jeżeli zdecydujesz się zamieszkać w budynku gospodarczym nieprzeznaczonym na cele mieszkalne, organ nadzoru budowlanego może wydać nakaz wstrzymania użytkowania budynku lub jego części i nałożyć na Ciebie obowiązek przedstawienia odpowiednich dokumentów w wyznaczonym terminie.
Jeśli zmienisz budynek gospodarczy w mieszkalny bez zgłoszenia urzędowego, prace budowlane, które wykonałeś mogą być uznane za tzw. „samowolę budowlaną”.
Każdy, kto wykonuje roboty budowlane bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia inwestycji podlega karze grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Co mówi prawo?
Pamiętaj o ubezpieczeniu swojej nieruchomości!
Warto wspomnieć, że ten sam budynek może być ubezpieczony na trzy różne sposoby:
- Budynek gospodarczy przed przekształceniem w mieszkalny można ubezpieczyć w ramach polisy dla podstawowej nieruchomości, czyli np. domu jednorodzinnego. Potrzebne jest do tego odpowiednie rozszerzenie.
- Budynek w trakcie remontu wymaga wykupienia specjalnej wersji polisy, tzw. ubezpieczenia dla domu w budowie. Nazwa tego produktu może być trochę myląca, ponieważ jest on dedykowany nie tylko powstającym od podstaw budynkom, ale też nieruchomościom w trakcie przebudowy, rozbudowy, nadbudowy czy generalnego remontu.
- Budynek już wyremontowany i formalnie przekształcony w mieszkalny można ubezpieczyć w ramach standardowego ubezpieczenia nieruchomości.
Zarówno polisę dla domu w budowie, jak i standardową, możesz kupić online, za pomocą porównywarki ubezpieczeń. W ten sposób sformatujesz produkt dopasowany do swoich potrzeb, unikniesz uciążliwych formalności, a także sporo zaoszczędzisz, nawet kilkaset złotych w skali roku.
Porównywarka jest darmowym i intuicyjnym narzędziem, dzięki któremu w dosłownie kilka minut zestawisz ze sobą oferty czołowych ubezpieczycieli. Wystarczy tylko wprowadzić do systemu kilka niezbędnych informacji o nieruchomości, wybrać preferowany zakres ochrony oraz sumy ubezpieczenia, a później zatwierdzić te dane. Po przejściu do uporządkowanej tabeli z polisami można je na spokojnie porównać, zarówno pod kątem zakresu, jak i ceny. Kalkulację można zapisać, żeby wrócić do niej w dowolnym momencie. Można tez od razu przejść do finalizacji transakcji i opłacić składkę online. Po zaksięgowaniu przelewu ubezpieczenie domu może zacząć działać nawet następnego dnia roboczego.
Podsumowanie
1. Aby przekształcić budynek gospodarczy w dom mieszkalny, należy złożyć specjalny wniosek w starostwie lub u prezydenta miasta
2. Wniosek o przekształcenie budynku gospodarczego w budynek mieszkalny powinien zawierać odpowiednie załączniki
3. To, ile kosztuje przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny, zależy przede wszystkim od skali wykonanych prac budowlanych – zwykle wynosi od kilku do kilkunastu tysięcy złotych
4. Jeśli zmienisz budynek gospodarczy w mieszkalny bez zgłoszenia urzędowego, prace budowlane, które wykonałeś mogą być uznane za tzw. samowolę budowlaną, a ta podlega karze grzywny, karze rozbiórki budynku lub karze pozbawienia wolności
FAQ – Najczęściej zadawane pytania o przekształcenie budynku na mieszkalny
Co trzeba zrobić, żeby przekształcić budynek gospodarczy na mieszkalny?
Aby przekształcić budynek gospodarczy w dom mieszkalny, należy złożyć specjalny wniosek w starostwie lub u prezydenta miasta i poczekać na decyzję. Czas oczekiwania to maksymalnie 30 dni. Po tym czasie, jeśli jest zgodna, można przystąpić do prac remontowo-budowlanych, których celem jest przystosowanie obiektu do warunków, jakim podlegają budynki mieszkalne.
Ile kosztuje zmiana sposobu użytkowania budynku?
Samo złożenie wniosku o zmianę sposobu użytkowania budynku jest bezpłatne, poszczególne opłaty mogą być wymagane, jeśli do wniosku potrzebne będę ekspertyzy/opinie osób uprawnionych – stawki u takich specjalistów ustalane są indywidualne.
Ile czasu trwa przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny?
Oczekiwanie na decyzję co do wniosku o przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny trwa do 30 dni. Najwięcej czasu zajmują prace remontowo-budowlane, które trzeba wykonać w nieruchomości. To, ile będą trwały zależy przede wszystkim od ich poziomu zaawansowania.
Czy można mieszkać w budynku gospodarczym?
Nie, jeśli budynek jest budynkiem gospodarczym, a nie mieszkalnym, to jego przeznaczeniem nie może być mieszkanie – jest to niezgodne z prawem. Ponadto takie budynki często nie są przystosowane do mieszkania – nie spełniają podstawowych wymogów budowlanych. A jeśli zdecydujesz się na zmodernizowanie nieruchomości bez oficjalnej zgodny na przekształcenie jego przeznaczenia, możesz otrzymać karę za tzw. samowolę budowlaną.
Czy mogę przekształcić budynek usługowy na mieszkalny?
Tak, ale tylko po ówczesnym uzyskaniu zgodny na przekształcenie budynku usługowego w mieszkalny. Prace budowlane w budynku usługowym mające na celu przekształcenie go w lokal mieszkalny, bez oficjalnej zgodny, to łamanie prawa budowlanego.
Czy mogę przekształcić budynek gospodarczy na garaż?
Tak, ale przebudowa budynku gospodarczego na garaż również wymaga zgłoszenia w urzędzie. W garażach obowiązują bowiem inne przepisy przeciwpożarowe niż w przypadku użytkowania budynku gospodarczego, możliwe zatem, że konieczne będą także specjalne prace budowlane – oczywiście wykonywane po otrzymaniu zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku.
Ile zapłacę za przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny 2025?
Koszt przekształcenia budynku gospodarczego na mieszkalny może być bardzo różny. Minimalna kwota to kilka tysięcy złotych, ale zdecydowanie częściej wydatki zamkną się w kilkunastu, a nawet w kilkudziesięciu tysiącach. Najwięcej środków finansowych pochłonie remont, jednak trudno wskazać, ile dokładnie to będzie – zależy to m. in. od skali wykonanych prac, standardu wykończenia, rodzaju budynku czy lokalizacji nieruchomości. Ponadto, kosztowne mogą być też opinie i ekspertyzy fachowców, które trzeb załączyć do wniosku o zmianę przeznaczenia nieruchomości, a także finalizujące całe przedsięwzięcie odbiory poszczególnych instalacji.
