Słup na działce - ile wynosi odszkodowanie za słupy energetyczne na działce?

Wielu właścicieli działek budowlanych lub rolnych dopiero po zakupie nieruchomości dostrzega, że przez ich teren przebiega linia energetyczna, a na środku stoi słup wysokiego napięcia. Taka infrastruktura może znacznie ograniczyć możliwości zabudowy i wpływać na wartość gruntu. Co istotne – nie oznacza to, że jesteś na straconej pozycji.

Prawo dopuszcza możliwość ubiegania się o odszkodowanie od przedsiębiorstwa energetycznego lub za ustanowienie służebności przesyłu. W artykule wyjaśniamy, kiedy i komu przysługuje rekompensata, jak wylicza się wysokość odszkodowania, a także jakie dokumenty i kroki są potrzebne, by skutecznie dochodzić swoich praw.

Czym jest służebność przesyłu i dlaczego dotyczy słupów na działce?

Jeśli na Twojej działce stoją słupy energetyczne, biegną linie wysokiego napięcia albo pod ziemią ukryte są rury czy kable – najprawdopodobniej masz do czynienia ze służebnością przesyłu. To "narzędzie" prawne, które daje przedsiębiorstwom przesyłowym (np. energetycznym, gazowym, wodociągowym) prawo do korzystania z cudzej nieruchomości w celu budowy, eksploatacji i konserwacji infrastruktury technicznej. W praktyce oznacza, że właściciel działki budowlanej nie może swobodnie decydować o jej pełnym wykorzystaniu – część przestrzeni funkcjonuje bowiem niejako „na rzecz” operatora sieci.

Co istotne, służebność przesyłu nie zawsze jest formalnie ustanowiona – a to może mieć znaczenie zarówno dla wartości nieruchomości, jak i dla jej ubezpieczenia czy możliwości budowlanych. Dlatego warto wiedzieć, jakie prawa i obowiązki wiążą się z obecnością słupów energetycznych czy rur na działce. To szczególnie ważne z perspektywy bezpieczeństwa – nie tylko technicznego, ale także prawnego.

Co to znaczy „służebność przesyłu”?

Służebność przesyłu to szczególny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, uregulowany w Kodeksie cywilnym (art. 305¹–305⁴). Oznacza, że przedsiębiorstwo zajmujące się dostarczaniem mediów (np. prądu, ciepła czy sygnału telekomunikacyjnego) może legalnie korzystać z części cudzej nieruchomości – w zakresie niezbędnym do utrzymania i działania infrastruktury przesyłowej. Przesył może przebiegać zarówno naziemnie (np. stojące na działce słupy energetyczne), jak i podziemnie (np. sieci kanalizacyjne).

To prawo działa na rzecz konkretnego przedsiębiorcy i jest przypisane do urządzeń, nie do osoby. Może być ustanowione na mocy umowy z właścicielem gruntu, ale bywa też zarządzone przez sąd lub nabywane przez zasiedzenie. W praktyce służebność przesyłu to kompromis między interesem publicznym (stały dostęp do mediów) a prawem własności. Dla właściciela działki może oznaczać zarówno ograniczenia, jak i potencjalne odszkodowanie za słupy lub wynagrodzenie.

Kiedy operator energetyczny ma prawo do postawienia słupa?

Operator może postawić słup energetyczny na naszej działce tylko wtedy, gdy posiada odpowiedni tytuł prawny – najczęściej jest to umowa o ustanowienie tytułu służebności przesyłu lub decyzja administracyjna, wydana w ramach tzw. inwestycji celu publicznego. W praktyce oznacza to, że jeśli energetyka planuje rozbudowę sieci i potrzebuje gruntu pod słup, musi najpierw porozumieć się z właścicielem lub uzyskać stosowną decyzję od starosty, wojewody czy – w przypadku dużych projektów – od wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Czy potrzebna jest zgoda właściciela działki?

Bez zgody właściciela operator nie ma prawa postawić słupa, chyba że uzyska decyzję administracyjną zezwalającą na zajęcie gruntu. Ta jednak wydawana jest dopiero po nieudanych rokowaniach i tylko wtedy, gdy planowana inwestycja przebudowy infrastruktury ma status celu publicznego, a lokalizacja została zatwierdzona w planie miejscowym lub przez odpowiednią decyzję lokalizacyjną.

Inaczej mówiąc – jako właściciel masz głos i warto go użyć świadomie. Zgoda nie powinna być bezwarunkowa. Jeśli już decydujesz się na współpracę z operatorem, zabezpiecz swoją działkę poprzez umowę notarialną i ustalenie wysokości wynagrodzenia. Z perspektywy ubezpieczeniowej to również istotne – w przypadku szkód powstałych przy eksploatacji urządzeń, brak formalnych ustaleń może komplikować ewentualne postępowanie w celu uzyskania jakiejkolwiek rekompensaty.

Czy należy się odszkodowanie za słup energetyczny na działce?

Odszkodowanie może przysługiwać, jeśli np. słup energetyczny na działce został zainstalowany bez zgody właściciela i bez ustanowionej służebności przesyłu. Wówczas mówimy o tzw. bezumownym korzystaniu z gruntu, które daje podstawy do roszczeń finansowych. W innych sytuacjach – np. gdy służebność została ustanowiona w przeszłości (także przez poprzedniego właściciela) – możliwość ubiegania się o rekompensatę może być ograniczona lub wykluczona.

Warto pamiętać, że mówimy tu o kwotach często rzędu kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych – szczególnie w przypadku działek budowlanych. Odszkodowanie nie dotyczy tylko powierzchni zajętej fizycznie – ale również tzw. pasa technicznego, którego nie można swobodnie zagospodarować. A to już wpływa na realną wartość nieruchomości.

Kiedy można się ubiegać o rekompensatę?

Rekompensaty możesz dochodzić, gdy:

• infrastruktura została zbudowana bez Twojej zgody,
• nie została zawarta umowa o służebność przesyłu,
• nie istnieje ważna decyzja administracyjna,
• umieszczony słup ogranicza korzystanie z działki lub jej zabudowę,
• nie doszło jeszcze do zasiedzenia służebności.

Priorytetowe jest zbadanie treści księgi wieczystej (dział III) oraz historii nieruchomości – czy poprzedni właściciel nie zgodził się na słupy energetyczne, czy nie doszło do milczącego przyzwolenia trwającego dekady. Warto też pamiętać, że rekompensata nie musi być jednorazowa – coraz częściej wybieraną opcją jest stałe wynagrodzenie roczne z tytułu ustanowionej służebności.

Kiedy roszczenie jest przedawnione?

Prawo do odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu przedawnia się po 6 latach – tyle wynosi ogólny termin dochodzenia roszczeń majątkowych (art. 118 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że możesz dochodzić wynagrodzenia za maksymalnie sześć lat wstecz. Jeśli nieruchomość była wykorzystywana przez zakład energetyczny przez dłuższy czas, kwoty z wcześniejszych lat przepadają.

Jeszcze poważniejszą przeszkodą może być zasiedzenie służebności przesyłu. Jeśli zakład korzysta z naszej działki od 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze, może nabyć prawo do trwałego użytkowania – bez umowy. Dlatego tak ważne jest szybkie działanie: im dłużej zwlekasz, tym mniejsze masz szanse na skuteczne roszczenie.

Czy odszkodowanie przysługuje za każdy słup?

Nie każdy słup daje prawo do odszkodowania. Istotne jest, czy został postawiony na podstawie ważnego tytułu prawnego (np. decyzji administracyjnej, umowy o służebność, orzeczenia sądu). Jeśli tak – rekompensata została już formalnie uzgodniona lub nie przysługuje.

Jeśli natomiast słupy energetyczne:

• stoją bez Twojej wiedzy i zgody,
• nie są wpisane do księgi wieczystej,
• nie ma dokumentu potwierdzającego zgodę na ich lokalizację

– wtedy jak najbardziej możesz wystąpić o odszkodowanie.

Ile wynosi odszkodowanie za słup na działce?

Taka kwota kalkulowana jest indywidualnie na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. W praktyce brane są pod uwagę m.in.:

• Rodzaj i napięcie linii – im wyższe napięcie, tym szerszy pas ochronny i większy wpływ na działkę. Dla linii o napięciu 15–30 kV może to być 3–4 m szerokości pasa, a dla 110–220 kV – nawet 9–15 metrów;
• Powierzchnia zajęta przez słup i przewody – nie tylko sama podstawa słupa, ale także strefa nad przewodami i ewentualna droga dojazdowa dla serwisu technicznego;
• Rodzaj gruntu – działki budowlane są znacznie wyżej wyceniane niż rolne. Jeśli słup ogranicza zabudowę lub użytkowanie rolne (np. uprawy), ma to wpływ na kwotę;
• Spadek wartości nieruchomości – np. ograniczenie możliwości budowy domu jednorodzinnego lub obniżenie atrakcyjności działki w sprzedaży;
• Stopień uciążliwości – hałas, pole elektromagnetyczne, estetyka i inne czynniki mające wpływ na komfort korzystania z nieruchomości.

Orientacyjne kwoty

Na podstawie danych rynkowych, opinii biegłych i orzeczeń sądowych można wskazać przybliżone widełki wynagrodzeń i odszkodowań:

• Słupy niskiego napięcia (do 1 kV) – od 50 do 300 zł miesięcznie;
• Słupy średniego napięcia (15–30 kV) – od 300 do 800 zł miesięcznie;
• Słupy wysokiego napięcia (110–220 kV) – od 1000 do 2500 zł miesięcznie.

W przeliczeniu na roczne stawki daje to kwoty od kilku do kilkuset tysięcy złotych, a przy dochodzeniu roszczeń za 6 lat wstecz – nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

W przypadku działek budowlanych lub atrakcyjnie zlokalizowanych nieruchomości (np. pod inwestycję), rzeczoznawcy wyceniają czasem potencjalną stratę na poziomie nawet 300–500 tys. zł, zwłaszcza gdy obecność słupa uniemożliwia realizację planowanej zabudowy.

Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu

Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu jest narzędziem prawnym, które pozwala na uzyskanie prawa do korzystania z cudzej nieruchomości w celu umiejscowienia i eksploatacji urządzeń przesyłowych, takich jak linie energetyczne, rurociągi, kablowanie telekomunikacyjne czy inne instalacje służące do przesyłania mediów. W tym przypadku wnioskodawcą może być nie tylko przedsiębiorca, ale także inna osoba fizyczna lub prawna, która z jakichkolwiek powodów chce zainstalować na cudzym gruncie urządzenia przesyłowe.

Aby taki wniosek był skuteczny, musi zawierać precyzyjne dane dotyczące zakresu i celu służebności. Należy wskazać, do czego służebność ma służyć (np. budowa, eksploatacja, konserwacja urządzeń przesyłowych) oraz dokładnie określić, które części nieruchomości będą wykorzystywane. Właściciel działki, na której mają zostać umieszczone urządzenia przesyłowe, ma prawo do uzyskania wynagrodzenia za korzystanie z jego gruntu.

W przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie zgadza się na ustanowienie służebności przesyłu dobrowolnie, wnioskodawca może złożyć wniosek do sądu. Właściciel gruntu nie ma obowiązku zgody na ustanowienie służebności, ale sąd oceni, czy to działanie jest uzasadnione, a także czy proponowane warunki finansowe są sprawiedliwe i nie naruszają prawa. Sąd podejmuje decyzję, uwzględniając interesy obu stron.

Negocjacje z operatorem

Właściciele nieruchomości, na których znajdują się urządzenia przesyłowe (np. słupy elektryczne, rury gazowe), mogą próbować uzyskać rekompensatę bez konieczności dochodzenia swoich praw drogą sądową.

Podstawowe elementy negocjacji:

Bezpośrednia rozmowa z operatorem. Pierwszym krokiem jest zazwyczaj kontakt z przedsiębiorstwem przesyłowym, aby wyjaśnić sytuację i zapytać o możliwość ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednie wynagrodzenie. 

Oferty wynagrodzenia. Operatorzy, tacy jak PGE czy Tauron, mogą początkowo zaproponować właścicielowi nieruchomości określoną kwotę wynagrodzenia. Ta oferta może być zaniżona, zwłaszcza jeśli operator nie ma w planach zawarcia umowy z właścicielem nieruchomości. W takim przypadku konieczne może być negocjowanie wyższej kwoty.

1. Badanie zasadności oferty. Właściciel nieruchomości powinien sprawdzić, czy oferowane wynagrodzenie jest zgodne z rynkowymi stawkami, biorąc pod uwagę takie czynniki, jak rodzaj urządzenia przesyłowego, wpływ na wartość nieruchomości czy ograniczenie w korzystaniu z gruntu.
2. Dobre przygotowanie do negocjacji. Właściciel gruntu powinien przygotować się do rozmowy, zbierając odpowiednie dokumenty (np. informacje o urządzeniach przesyłowych na działce, wyceny wartości nieruchomości, dane dotyczące rynkowych stawek dzierżawy gruntu w danym regionie). Posiadanie takich informacji może pomóc w wynegocjowaniu wyższej kwoty wynagrodzenia.
3. Porozumienie umowne. Jeśli negocjacje zakończą się sukcesem, strony mogą podpisać umowę o ustanowienie służebności przesyłu, która będzie określała wysokość wynagrodzenia oraz warunki korzystania z nieruchomości przez operatora. Umowa taka powinna być zgodna z obowiązującymi przepisami prawa i spełniać wymagania określone w kodeksie cywilnym.

Jak wygląda postępowanie sądowe, gdy nie ma ugody?

Jeśli negocjacje z operatorem nie przyniosą oczekiwanych rezultatów i strony nie osiągną porozumienia, właściciel nieruchomości może skierować sprawę do sądu. Postępowanie sądowe jest kolejnym krokiem w procesie dochodzenia roszczeń dotyczących ustanowienia służebności przesyłu i uzyskania odpowiedniego wynagrodzenia.

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – SPRAWDŹ CENĘ

Elementy postępowania sądowego:

Brak zgody na zawarcie umowy. Jeśli operator (np. PGE, Tauron) odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a właściciel nieruchomości uznaje, że taka służebność jest konieczna, może wystąpić z wnioskiem do sądu o jej ustanowienie.

1. Wniesienie pozwu. Właściciel nieruchomości, który nie uzyskał satysfakcjonującej oferty wynagrodzenia lub nie doszedł do porozumienia z operatorem, może wnieść pozew do sądu cywilnego. W pozwie należy wskazać, że urządzenia przesyłowe zostały posadowione na nieruchomości bez zgody lub umowy, a właściciel żąda ustanowienia służebności oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu.
2. Ustalenie wysokości wynagrodzenia. Sąd będzie musiał ustalić, jakie wynagrodzenie należy się właścicielowi gruntu za posadowienie urządzeń przesyłowych. W tym celu może powołać biegłego sądowego, który oceni wartość uszczerbku, jakiego właściciel doznał na swojej nieruchomości. Wysokość wynagrodzenia zależy od wielu czynników, takich jak rodzaj urządzenia przesyłowego, ograniczenia w korzystaniu z działki oraz spadek jej wartości.
3. Względy dowodowe. W trakcie postępowania sądowego ważne będą dowody, które właściciel nieruchomości przedstawi, aby wykazać, że urządzenia przesyłowe zostały posadowione bez zgody lub że wynagrodzenie oferowane przez operatora jest niewłaściwe. Dokumenty – jak umowy, wyceny nieruchomości, opinie biegłych – mogą być priorytetowe w ocenie sprawy przez sąd.
4. Postępowanie sądowe i ugoda. Proces sądowy może zakończyć się ugodą, w której strony dochodzą do kompromisu co do wysokości wynagrodzenia lub warunków służebności. W takim przypadku sąd zatwierdza zawartą umowę, a strony unikają dalszego postępowania procesowego.

Przedawnienie roszczeń. Należy pamiętać, że roszczenia związane z wynagrodzeniem za posadowienie urządzeń przesyłowych mogą być dochodzone przez określony czas. Z tego względu ważne jest, aby właściciele nieruchomości nie zwlekali z dochodzeniem swoich praw.

Czy można usunąć słup z działki?

Zgodnie z przepisami, słup na działce jest traktowany jako urządzenie przesyłowe, które ma na celu zapewnienie dostępu do infrastruktury energetycznej, co sprawia, że jego usunięcie wymaga przejścia przez określoną procedurę prawną. 

Usunięcie słupa jest możliwe, jeśli został on postawiony bez zgody właściciela lub znajduje się na działce, na której nie ustanowiono służebności przesyłu. Jeśli zakład energetyczny nie ma prawnego upoważnienia do użytkowania terenu, właściciel działki ma prawo żądać usunięcia urządzenia. Aby przeprowadzić takie działania, właściciel gruntu powinien najpierw sprawdzić w księdze wieczystej, czy istnieje zapis o ustanowionej służebności przesyłu.

Jeśli słup nie był zgłoszony prawnie i nie ma żadnej formalnej umowy, właściciel ma prawo wystąpić o jego usunięcie lub przeniesienie linii energetycznej na inne miejsce. Oczywiście przedsiębiorstwo energetyczne może w takich przypadkach próbować negocjować w zamian za wypłatę rekompensaty.

Kiedy to się nie opłaca?

Usunięcie słupa może okazać się nieopłacalne w przypadku, gdy przedsiębiorstwo energetyczne uzyskało tzw. zasiedzenie służebności gruntowej. Jeśli słup znajduje się na działce od ponad 30 lat, właściciel linii energetycznych może starać się o prawo do korzystania z gruntu na stałe. W takim przypadku właściciel działki może napotkać poważne trudności, a koszty związane z usunięciem słupa mogą być bardzo wysokie. Ponadto, jeśli wartość działki nie wzrośnie znacznie po usunięciu słupa, inwestycja w tego typu działania może być nieopłacalna.

Proces usuwania słupa może wiązać się też z negocjacjami oraz koniecznością uzyskania odpowiednich zezwoleń, co może sprawić, że czas oczekiwania na rozwiązanie sprawy będzie wydłużony.

Usunięcie słupa energetycznego z działki może być możliwe, jednak przed podjęciem jakichkolwiek działań, zawsze warto przeanalizować sytuację prawną. Istotną kwestią jest sprawdzenie, czy zakład energetyczny ma prawne podstawy do utrzymywania linii na danym gruncie. Jeśli słup został postawiony bez zgody właściciela i nie ma ustanowionej służebności, właściciel danego terenu ma pełne prawo do dochodzenia swoich roszczeń. Warto jednak pamiętać, że koszt takiej operacji może być znaczący, a decyzja o usunięciu słupa powinna być poprzedzona konsultacjami z prawnikiem oraz rzeczoznawcą.

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – SPRAWDŹ CENĘ